Enveloppe fiscale
SCPI dans un PER :
guide complet
Le Plan d'Épargne Retraite permet de combiner la puissance des SCPI avec une déduction fiscale à l'entrée. Un levier patrimonial redoutable pour les contribuables fortement imposés qui préparent leur retraite.
Le PER : une enveloppe repensée depuis la loi PACTE
Depuis la loi PACTE de 2019, le Plan d’Épargne Retraite (PER) a remplacé les anciens dispositifs -- PERP, Madelin, PERCO, article 83 -- dans un cadre unique et plus souple. Le principe est simple : vous épargnez pendant votre vie active, vous déduisez vos versements de votre revenu imposable, et vous récupérez votre capital (ou une rente) au moment de la retraite.
Le PER se décline en trois compartiments : le PER individuel (ouvert à tous), le PER d’entreprise collectif (successeur du PERCO) et le PER d’entreprise obligatoire (successeur de l’article 83). C’est le PER individuel qui nous interesse ici, car c’est lui qui permet de loger des parts de SCPI en unites de compte.
La grande force de ce montage ? Vous bénéficiez d’une double mécanique : la déduction fiscale immédiate sur vos versements (proportionnelle à votre tranche marginale d’imposition) et le rendement des SCPI qui capitalise dans l’enveloppe pendant toute la phase d’épargne. Pour un contribuable à la TMI de 41 ou 45 %, l’économie d’impôt à l’entrée peut représenter près de la moitié du montant investi.
Économie d'impôt à l'entrée d'un versement SCPI en PER (10 000 €)
Plus votre TMI est élevé, plus l'avantage fiscal à l'entrée est important. L'économie est immédiate, dès la déclaration suivante.
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Comment fonctionne la SCPI dans un PER
Le mécanisme ressemble à celui de la SCPI en assurance-vie. Vous n’achetez pas directement des parts de SCPI sur le marché : vous souscrivez à un contrat PER auprès d’un assureur ou d’un gestionnaire, puis vous orientez vos versements vers des unités de compte (UC) en SCPI référencées dans le contrat.
Concrètement, votre argent transite par l’assureur, qui acquiert les parts de SCPI pour votre compte. Les revenus distribués par la SCPI sont réinvestis automatiquement dans le contrat -- vous ne les percevez pas directement. L’ensemble capitalise dans l’enveloppe du PER jusqu’a la sortie.
À la différence de l’assurance-vie, les sommes versées dans un PER sont bloquées jusqu’à la retraite, sauf cas de déblocage anticipé prévus par la loi. En contrepartie, vous bénéficiez d’un avantage fiscal à l’entrée que l’assurance-vie ne propose pas.
Versement déductible
Vous versez sur votre PER. Le montant est déduit de votre revenu imposable (dans la limite du plafond PER).
Allocation en SCPI
Vos versements sont investis en unités de compte SCPI référencées par l'assureur du contrat.
Capitalisation
Les revenus des SCPI sont réinvestis dans le contrat. Le capital grossit sans fiscalité pendant la phase d'épargne.
Sortie à la retraite
Vous récupérez votre épargne en capital ou en rente, selon votre choix. La fiscalité s'applique à la sortie.
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Vous hésitez entre PER et assurance-vie pour vos SCPI ?
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La déduction fiscale à l’entrée
C’est l’argument numéro un du PER. Les versements volontaires sont déductibles de votre revenu imposable, dans la limite d’un plafond annuel. Ce plafond correspond a 10 % de vos revenus professionnels de l’année précédente, avec un minimum de 4 399 € et un maximum de 35 194 € (chiffres 2024, révisés chaque année).
L’economie d’impot est directement proportionnelle a votre tranche marginale d’imposition (TMI). Plus votre TMI est élevée, plus l’avantage fiscal est significatif. C’est ce qui fait du PER un outil particulièrement intéressant pour les contribuables aux tranches de 30 %, 41 % et 45 %. Pour mieux comprendre les mécanismes d’imposition, consultez notre guide sur la fiscalité des SCPI.
Notez que les plafonds non utilisés des trois années précédentes sont reportables. Cela permet de réaliser des versements exceptionnels importants une année donnée, en cumulant les plafonds.
TMI 30 %
TMI 41 %
TMI 45 %
Exemple concret
Vous êtes à la TMI 41 % et vous versez 10 000 € sur votre PER en SCPI. Votre impôt sur le revenu diminue de 4 100 €. Autrement dit, vous investissez 10 000 € en SCPI pour un coût réel de 5 900 €. Et ces 10 000 € travaillent à 100 % dans le contrat, générant des revenus sur la totalité de la somme investie.
Combien pouvez-vous économiser avec un PER SCPI ?
À la retraite : capital ou rente ?
Contrairement aux anciens dispositifs (le PERP ne permettait qu’une sortie en rente, sauf 20 % en capital), le PER offre une liberte totale au moment de la retraite. Vous pouvez choisir la sortie en capital (en une fois ou fractionné), la sortie en rente viagère, ou un mix des deux.
Le choix entre capital et rente dépend de votre situation personnelle, mais la fiscalité applicable à chaque option est très différente. Voici le détail.
Sortie en capital
Vous récupérez l’intégralité de votre épargne en une ou plusieurs fois. Le capital est soumis au barème progressif de l’IR (sur la part correspondant aux versements déduits). Les plus-values réalisées dans le contrat sont soumises au PFU de 30 % (12,8 % d’IR + 17,2 % de PS).
Avantages
- Liberté totale sur l'utilisation du capital
- Possibilité de fractionner les retraits sur plusieurs années
- Maîtrise de la TMI à la sortie (sortie progressive)
- Transmission du capital restant aux héritiers
Stratégie : si votre TMI baisse à la retraite (passage de 41 % à 30 % ou 11 %), la sortie en capital est généralement la plus avantageuse. Vous avez déduit à 41 % et vous êtes imposé à la sortie à 30 % -- le différentiel est votre gain fiscal net.
Sortie en rente viagère
Vous percevez un revenu à vie, versé mensuellement ou trimestriellement. La rente est soumise à l’IR dans la catégorie des rentes viagères à titre gratuit (imposition au barème de l’IR après abattement de 10 %), ce qui peut etre plus lourd que la sortie en capital.
Points d’attention
- Imposition au barème IR (comme un salaire ou une pension)
- Capital non transmissible aux héritiers (sauf option de réversion)
- Taux de conversion rente souvent peu généreux
- Perte de flexibilité sur le capital
Quand la rente se justifie : si vous souhaitez un revenu garanti à vie et que votre espérance de vie est longue, la rente peut être pertinente. Mais pour un PER lourdement chargé en SCPI, la sortie en capital (fractionné) offre généralement un meilleur rapport fiscalité/flexibilité.
Important : la sortie en capital fractionné (sur 2 à 4 ans) permet de lisser l’impact fiscal et d’éviter de franchir une tranche d’imposition supérieure l’année du retrait. C’est la stratégie la plus courante pour les PER chargés en SCPI.
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PER vs assurance-vie pour loger des SCPI
Les deux enveloppes permettent de détenir des SCPI en unités de compte, mais leurs mécanismes fiscaux sont très différents. Le PER offre un avantage à l’entrée (déduction), l’assurance-vie offre un avantage à la sortie (abattements après 8 ans) et en transmission. Le choix dépend de votre horizon, de votre TMI actuelle et de votre TMI projetée à la retraite.
| Critère | PER | Assurance-vie |
|---|---|---|
| Avantage fiscal à l'entrée | Déduction des versements (TMI) | Aucun |
| Fiscalité à la sortie (capital) | IR au barème + PFU sur les gains | PFU 30 % (ou 24,7 % après 8 ans avec abattement) |
| Liquidité | Bloqué jusqu'à la retraite (sauf cas prévus) | Rachat libre à tout moment |
| Transmission | Droits de succession classiques | Exonération jusqu'à 152 500 €/bénéficiaire (versements avant 70 ans) |
| Choix de SCPI | Plus restreint (moins de contrats référencent des SCPI) | Plus large (de nombreux contrats proposent 10-30 SCPI) |
| Age optimal pour souscrire | 25-55 ans (horizon retraite long) | Tout âge (mais ouvrir tôt pour prendre date) |
| Profil fiscal ideal | TMI 41-45 % en activité, 30 % ou moins à la retraite | Tout profil, particulièrement si objectif transmission |
Comparatif simplifié. La fiscalité dépend de la situation individuelle et de la législation en vigueur au moment de la sortie.
La stratégie optimale : combiner les deux enveloppes. Le PER pour maximiser la déduction fiscale pendant les années de forte imposition, et l’assurance-vie pour la liquidité, la souplesse et la transmission. Les deux sont complémentaires, pas concurrentes.
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Les cas de déblocage anticipé
Le PER est par nature un produit bloqué jusqu’à la retraite. Mais la loi PACTE a prévu six cas de déblocage anticipé qui permettent de récupérer son épargne avant l’âge légal. Parmi eux, l’acquisition de la résidence principale est le plus utilisé.
Acquisition de la résidence principale
Vous pouvez débloquer votre PER (compartiment individuel) pour acheter votre résidence principale. Fiscalité : le capital est soumis à l'IR, les gains au PFU de 30 %.
Décès du conjoint ou du partenaire de PACS
Le déblocage est exonéré d'impôt sur le revenu dans cette situation. Les prélèvements sociaux restent dus sur les plus-values.
Invalidité (2e ou 3e catégorie)
Déblocage exonéré d'IR en cas d'invalidité de l'assuré, de son conjoint, de ses enfants.
Surendettement
Sur décision de la commission de surendettement. Déblocage exonéré d'IR.
Expiration des droits au chomage
Après la fin des allocations chômage, ou en cas de liquidation judiciaire pour les TNS. Exonéré d'IR.
Cessation d'activité non salariée (liquidation judiciaire)
Pour les indépendants et chefs d'entreprise en difficulté. Exonéré d'IR.
Attention : le déblocage pour résidence principale est le seul cas où les sommes restent imposables à l’IR. Dans les cinq autres cas (accidents de la vie), les sommes sont exonérées d’impôt sur le revenu. Gardez cela en tête avant de compter sur votre PER pour financer un achat immobilier.
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Simulation : 500 €/mois sur 20 ans en PER SCPI
Pour illustrer la puissance du PER combine aux SCPI, prenons un cas concret : un investisseur à la TMI 41 % qui verse 500 € par mois sur son PER, investi intégralement en SCPI avec un taux de distribution hypothétique de 4,5 % par an. Les revenus sont réinvestis dans le contrat.
Total versé
120 000 €
500 € x 240 mois
Économies d'impôt cumulées
~49 200 €
41 % x 120 000 €
Capital estimé à 20 ans
~192 000 €
Avec réinvestissement à 4,5 %/an
Coût net réel de l'épargne
~70 800 €
120 000 € - 49 200 € d'impots
Avec un coût réel d’environ 70 800 € (après économies d’impôt), l’investisseur se retrouve avec un capital estimé de 192 000 € au bout de 20 ans. Si ce capital est converti en revenu (par exemple en conservant les parts de SCPI apres transfert), il pourrait generer environ 8 600 € de revenus annuels (à 4,5 % de rendement).
Hypotheses de calcul : taux de distribution constant de 4,5 %/an, réinvestissement intégral des revenus, hors frais du contrat PER et hors fiscalité à la sortie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cette simulation est purement indicative et ne constitue pas un conseil en investissement.
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Les limites à connaître
Le PER SCPI n’est pas la solution universelle. Avant de vous engager, prenez en compte ces contraintes qui peuvent peser sur la pertinence du montage.
Capital bloqué jusqu'à la retraite
Sauf cas de déblocage anticipé limités, votre épargne est inaccessible pendant toute votre vie active. Si vous avez besoin de liquidité à moyen terme, l'assurance-vie est plus adaptée.
Choix de SCPI restreint
Les contrats PER ne référencent généralement qu'un nombre limité de SCPI (souvent 5 à 15). Vous n'aurez pas accès à l'ensemble du marché. Vérifiez les SCPI disponibles avant de souscrire un contrat.
Double couche de frais
Aux frais propres de la SCPI (souscription, gestion) s'ajoutent les frais du contrat PER (frais sur versement, frais de gestion annuels sur les UC, frais d'arbitrage). L'impact sur le rendement net peut atteindre 0,5 à 1 point par an.
Fiscalité à la sortie
La déduction à l'entrée n'est pas un cadeau : elle est récupérée à la sortie. Les sommes déduites sont imposées au barème de l'IR lors du retrait. Si votre TMI reste élevée à la retraite, l'avantage fiscal fond considérablement.
Revenus non distribués pendant la phase d'épargne
Contrairement à la détention directe, vous ne percevez aucun revenu des SCPI pendant la phase d'épargne. Tout est réinvesti dans le contrat. Si vous cherchez des revenus complémentaires immédiats, le PER n'est pas le bon véhicule.
Risque de perte en capital
Les SCPI restent un placement immobilier non garanti. La valeur des parts peut baisser et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le PER n'offre aucune protection supplémentaire contre ce risque.
Le PER SCPI est-il adapté à votre situation ?
La stratégie optimale pour investir en PER SCPI
Le PER SCPI n’est pas un produit à utiliser seul. Il s’intègre dans une stratégie patrimoniale globale qui tient compte de votre fiscalité actuelle, de votre horizon de placement et de vos besoins de liquidité. Si vous souhaitez approfondir le sujet, découvrez notre guide SCPI et préparation de la retraite. Voici les règles d’or pour en tirer le meilleur parti.
Privilégiez le PER si votre TMI est de 41 % ou 45 %
L'avantage fiscal à l'entrée est maximal à ces tranches. Si votre TMI est de 30 %, le PER reste intéressant mais l'écart avec l'assurance-vie se réduit. En dessous de 30 %, l'assurance-vie sera généralement préférable.
Anticipez une baisse de TMI à la retraite
Le PER est d'autant plus efficace que votre TMI diminue entre la phase d'épargne et la sortie. Déduire à 41 % et sortir à 30 % ou 11 % : voilà le scénario idéal. Si votre TMI reste stable, l'avantage fiscal est neutralisé.
Combinez PER et assurance-vie
Utilisez le PER pour la déduction fiscale (dans la limite du plafond), et l'assurance-vie pour le complément. L'AV offre la liquidité et les avantages successoraux que le PER ne propose pas.
Sélectionnez un contrat PER avec de bonnes SCPI référencées
Tous les PER ne se valent pas. Vérifiez le nombre de SCPI disponibles, les frais du contrat (versement, gestion UC, arbitrage) et la qualité des SCPI proposées avant de souscrire.
N'oubliez pas de cumuler les plafonds
Les plafonds PER non utilisés des 3 années précédentes sont reportables. Un versement exceptionnel en utilisant les plafonds cumulés peut générer une économie d'impôt très significative.
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Questions fréquentes sur le PER SCPI
Quel est le plafond de déduction PER ?
Le plafond de déduction est de 10 % de vos revenus professionnels de l'année précédente, avec un minimum de 4 399 € et un maximum de 35 194 € (chiffres 2024). Les plafonds non utilisés des 3 années précédentes sont reportables, ce qui permet des versements exceptionnels importants.
Peut-on détenir des SCPI en direct dans un PER ?
Non. Dans un PER assurance, les SCPI sont détenues sous forme d'unités de compte. L'assureur est le propriétaire des parts et vous êtes titulaire d'un droit de créance. Le PER bancaire (compte-titres) permet théoriquement la détention directe, mais ces contrats sont rares et peu utilisés pour les SCPI.
Les revenus des SCPI sont-ils distribués pendant la phase d'épargne ?
Non. Les revenus des SCPI sont réinvestis automatiquement dans le contrat PER. Vous ne percevez aucun revenu pendant la phase d'épargne. C'est un point fondamental à comprendre : le PER SCPI est un outil de capitalisation, pas de revenus.
Que se passe-t-il si je ne déduis pas mes versements ?
Vous pouvez choisir de ne pas déduire vos versements (option "non déduction"). Dans ce cas, la sortie est plus avantageuse : le capital correspondant aux versements non déduits est exonéré d'IR. Seules les plus-values sont imposées. Cette option peut être pertinente si votre TMI est faible.
Le PER est-il soumis à l'IFI ?
Non, le PER n'entre pas dans l'assiette de l'IFI pendant la phase d'épargne. C'est un avantage supplémentaire par rapport à la détention de SCPI en direct. En revanche, à la sortie en capital, les parts de SCPI réintègrent le patrimoine taxable.
Peut-on transférer un ancien PERP ou Madelin vers un PER ?
Oui. La loi PACTE permet le transfert des anciens contrats (PERP, Madelin, PERCO, article 83) vers un PER individuel. Ce transfert est souvent avantageux car le PER offre une plus grande souplesse de sortie. Les frais de transfert sont plafonnés à 1 % de l'encours (gratuit au-delà de 5 ans).
À quel âge faut-il commencer à investir en PER SCPI ?
L'idéal est de commencer entre 35 et 50 ans, pour disposer d'un horizon de capitalisation suffisant (15 à 25 ans) tout en étant dans une phase de forte imposition. Après 55 ans, l'horizon est plus court et l'avantage de la capitalisation diminue.
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