Investir en SCPI
en démembrement
Le démembrement de propriété permet d’acquérir des parts de SCPI avec une décote significative de 20 à 52 %, tout en optimisant votre fiscalité. Idéal pour les investisseurs fortement imposés ou ceux préparant leur retraite.
20-52 %
Décote à l’achat
0 €
Fiscalité pendant le démembrement
5-20 ans
Durée du démembrement
Le principe
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : la nue-propriété (le droit de posséder) et l’usufruit (le droit d’utiliser et percevoir les revenus).
Appliqué aux SCPI, cela signifie qu’un investisseur achète la nue-propriété des parts à prix décoté, tandis qu’un autre achète l’usufruit pour percevoir les loyers. À l’échéance, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété — sans frais supplémentaires.
Nue-propriété
Vous possédez les parts mais ne percevez aucun revenu pendant la durée du démembrement. En contrepartie, vous bénéficiez d’une décote significative à l’achat.
- Prix d’achat décoté (20 à 52 %)
- Aucune fiscalité sur les revenus
- Parts hors assiette IFI
- Récupération pleine propriété à l’échéance
Usufruit
Vous percevez tous les loyers pendant la durée du démembrement, mais vous n’êtes pas propriétaire des parts. L’usufruit s’éteint automatiquement à l’échéance.
- Perception de 100 % des loyers
- Amortissement comptable (personnes morales)
- Placement de trésorerie d’entreprise
- Durée définie (5 à 20 ans)
Clés de répartition
La clé de démembrement selon la durée
La répartition du prix entre nu-propriétaire et usufruitier est fixée par la société de gestion. Plus la durée est longue, plus la décote pour le nu-propriétaire est importante.
| Durée | Nue-propriété | Usufruit | Décote NP | Rendement NP annualisé* |
|---|---|---|---|---|
| 5 ans | ~80 % | ~20 % | ~20 % | ~4,6 % |
| 7 ans | ~73 % | ~27 % | ~27 % | ~5,2 % |
| 10 ans | ~65 % | ~35 % | ~35 % | ~5,4 % |
| 15 ans | ~55 % | ~45 % | ~45 % | ~5,3 % |
| 20 ans | ~48 % | ~52 % | ~52 % | ~5,1 % |
*Le rendement NP annualisé correspond au gain annuel lié à la reconstitution de la pleine propriété (hors revalorisation éventuelle des parts). Ces pourcentages sont indicatifs et varient selon les SCPI.
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en nue-propriété
Chronologie
Le parcours du nu-propriétaire
Acquisition
Vous achetez la nue-propriété des parts à prix décoté (65 % du prix en pleine propriété pour un démembrement sur 10 ans). L'usufruitier achète l'usufruit (35 %).
Pendant le démembrement
L'usufruitier perçoit tous les loyers. Vous, nu-propriétaire, ne percevez aucun revenu, donc aucune imposition sur les revenus fonciers et aucun impact IFI.
À l'échéance
Vous récupérez automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais ni fiscalité. Vous percevez désormais 100 % des loyers sur des parts achetées 35 % moins cher.
Après l'échéance
Vous êtes plein propriétaire. Vous pouvez conserver les parts et percevoir les revenus, les revendre, ou renouveler un démembrement. La plus-value éventuelle est calculée sur le prix d'acquisition de la nue-propriété.
Bilan
Avantages et points d’attention de la nue-propriété
Avantages
Décote à l’achat de 20 à 52 %
Vous achetez des parts significativement moins cher que le prix en pleine propriété. Sur 10 ans, une part à 200 € en PP vous coûte seulement 130 € en NP.
Aucune fiscalité sur les revenus
Pendant le démembrement, vous ne percevez aucun revenu donc aucune imposition supplémentaire. Idéal pour les TMI à 41 % ou 45 %.
Parts hors assiette IFI
Les parts en nue-propriété ne sont pas incluses dans la base de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. C’est l’usufruitier qui les déclare.
Revalorisation potentielle
À l’échéance, si la valeur des parts a augmenté, la plus-value s’ajoute à la reconstitution de la pleine propriété.
Points d’attention
Aucun revenu pendant toute la durée
Vous ne percevez pas un centime de loyer pendant 5 à 20 ans. L’investissement convient uniquement si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires.
Engagement long terme
La durée du démembrement est fixée à l’avance (5 à 20 ans). La sortie anticipée est possible mais complexe et potentiellement en moins-value.
Risque de marché
La valeur des parts peut baisser pendant le démembrement, réduisant le gain à l’échéance. La décote ne protège pas contre toute baisse de marché.
Complexité du montage
Le démembrement est plus technique qu’un investissement au comptant. Il nécessite une bonne compréhension des mécanismes et un accompagnement adapté.
Exemple chiffré
50 000 € en nue-propriété sur 10 ans
Budget disponible
50 000 €
Décote nue-propriété (10 ans)
35 %
Si les parts ont pris 1,5 % par an en plus, la pleine propriété vaut ~89 000 € à l’échéance, soit un gain total de ~39 000 €. Exemple illustratif, rendements non garantis.
Usufruit temporaire
Investir en usufruit : pour les personnes morales
L’achat de l’usufruit concerne principalement les personnes morales(sociétés, associations, fondations) qui souhaitent placer leur trésorerie et percevoir des revenus pendant une durée définie.
Pourquoi l’usufruit pour une société ?
- Amortissement comptable : l’usufruit est amorti sur la durée du démembrement, réduisant le résultat imposable de la société.
- Placement de trésorerie : les loyers perçus constituent un rendement régulier sur la trésorerie excédentaire.
- Durée définie : l’usufruit s’éteint automatiquement à l’échéance, pas de gestion de revente.
Fiscalité
Le cadre fiscal du démembrement
1Pendant le démembrement
- Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et n’a donc aucune fiscalité sur les revenus de la SCPI.
- Les parts en nue-propriété sont exclues de l’assiette IFI.
- L’usufruitier déclare les revenus perçus selon son régime fiscal (IR pour les particuliers, IS pour les sociétés).
2À l’échéance et après
- La reconstitution de la pleine propriété se fait sans frais ni fiscalité. Aucun acte notarié n’est nécessaire.
- En cas de revente ultérieure, la plus-value est calculée sur la base du prix d’acquisition de la nue-propriété.
- Les parts rentrent alors dans l’assiette IFI et les revenus sont imposés comme des revenus fonciers classiques.
Profils adaptés
Pour qui est fait le démembrement ?
TMI élevé (41-45 %)
Vous êtes fortement imposé et souhaitez investir en immobilier sans générer de revenus fonciers supplémentaires. Le démembrement vous permet d’investir tout en réduisant votre pression fiscale.
Assujetti à l’IFI
Les parts en nue-propriété sont exclues de l’assiette IFI. C’est un outil majeur pour réduire votre base imposable tout en continuant à investir en immobilier.
Préparation de la retraite
Acquérir en nue-propriété pendant la vie active (TMI élevée), puis récupérer les revenus à la retraite quand votre TMI sera plus faible. Stratégie patrimoniale de long terme très pertinente.
Personnes morales (usufruit)
Sociétés et associations souhaitant placer leur trésorerie excédentaire avec un rendement attractif et un amortissement comptable de l’usufruit.
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Investir en SCPI comporte des risques : risque de perte en capital, liquidité limitée, revenus non garantis. Durée de détention recommandée : 8 à 10 ans minimum. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le démembrement de propriété est un montage nécessitant un accompagnement adapté.