Ressources
Glossaire SCPI
Tous les termes à connaître pour comprendre l’investissement en SCPI, de A à Z.
A
- ASPIM
- Association française des Sociétés de Placement Immobilier. Organisation professionnelle représentant les SCPI et OPCI.
- AMF
- Autorité des Marchés Financiers. Régulateur qui agrée les sociétés de gestion et supervise les SCPI.
B
- Bulletin trimestriel
- Document publié par la société de gestion détaillant les indicateurs de performance, la collecte, le patrimoine et les distributions de la SCPI.
C
- Capitalisation
- Valeur totale de la SCPI en circulation (nombre de parts × prix de la part). Indicateur de la taille et de la maturité du fonds.
- Collecte nette
- Différence entre les souscriptions et les retraits sur une période. Reflète l'attractivité de la SCPI auprès des investisseurs.
- Clé de démembrement
- Répartition du prix d'une part entre nu-propriétaire et usufruitier. Varie selon la SCPI et la durée du démembrement.
- Capital variable
- Type de SCPI qui émet et rachète des parts en continu. Le prix de la part est fixé par la société de gestion.
- Capital fixe
- Type de SCPI dont les parts se négocient sur un marché secondaire. Le prix est fixé par l'offre et la demande.
- Crédit d'impôt (méthode du)
- Convention fiscale : les revenus étrangers sont déclarés en France avec un crédit d'impôt évitant la double imposition. PS applicables.
D
- Délai de jouissance
- Période entre la souscription des parts et le début de perception des revenus. Généralement 3 à 6 mois.
- Démembrement
- Séparation de la pleine propriété en nue-propriété (droit de posséder) et usufruit (droit de percevoir les revenus).
E
- Effet de levier
- Utilisation du crédit pour financer un investissement. Pertinent quand le rendement est supérieur au coût du crédit.
I
- IFI
- Impôt sur la Fortune Immobilière. Impôt annuel sur le patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 M€.
- IEIF
- Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière. Organisme de recherche et de référence sur l'immobilier indirect.
- ISR
- Investissement Socialement Responsable. Label attribué aux fonds intégrant des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG).
M
- Marché secondaire
- Marché d'échange des parts de SCPI à capital fixe, où acheteurs et vendeurs se rencontrent via la société de gestion.
- Micro-foncier
- Régime fiscal simplifié applicable si les revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €. Abattement forfaitaire de 30 %.
N
- Nue-propriété
- Droit de posséder un bien sans en percevoir les revenus. En SCPI, permet d'acquérir des parts avec une décote significative.
O
- OPCI
- Organisme de Placement Collectif Immobilier. Véhicule mixte combinant immobilier (60 % min.) et actifs financiers.
P
- Pierre-papier
- Terme générique désignant l'investissement immobilier indirect via des véhicules comme les SCPI, OPCI ou SCI.
- Prélèvements sociaux (PS)
- Cotisations sociales sur les revenus du patrimoine, au taux de 17,2 % (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité).
- Plus-value immobilière
- Gain réalisé lors de la revente de parts de SCPI. Soumise à 19 % d'IR + 17,2 % de PS, avec abattements pour durée de détention.
R
- Report à Nouveau (RAN)
- Réserves de distribution non encore versées aux associés. Constitue un matelas de sécurité pour maintenir les distributions.
- Revenus fonciers
- Catégorie fiscale des revenus immobiliers en France. Les distributions de SCPI françaises relèvent de cette catégorie.
- Régime réel
- Régime fiscal permettant la déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, etc.) des revenus fonciers.
- Rapport annuel
- Document exhaustif présentant le bilan de l'année : patrimoine, performance, perspectives, comptes et expertise de la SCPI.
S
- SCPI
- Société Civile de Placement Immobilier. Véhicule de placement collectif permettant d'investir dans l'immobilier via des parts.
- Société de gestion
- Société agréée par l'AMF qui gère la SCPI : sélection des actifs, gestion locative, distribution des revenus, reporting.
T
- TD (Taux de Distribution)
- Indicateur de rendement : dividende brut annuel divisé par le prix de part au 1er janvier. Remplace le TDVM depuis 2022.
- TDVM
- Taux de Distribution sur Valeur de Marché. Ancien indicateur de rendement, remplacé par le TD depuis 2022.
- TOF (Taux d'Occupation Financier)
- Ratio entre les loyers effectivement facturés et les loyers qui seraient facturés si tous les biens étaient loués. Un TOF > 90 % est considéré comme sain.
- TMI
- Tranche Marginale d'Imposition. Taux d'IR applicable à la dernière tranche de revenus du foyer fiscal.
- Taux effectif (méthode du)
- Convention fiscale : les revenus étrangers sont exonérés d'IR en France mais pris en compte pour le calcul du taux moyen. Pas de PS.
- TRI (Taux de Rentabilité Interne)
- Mesure de performance globale intégrant les revenus distribués et la variation du prix de part sur une période donnée (5, 10, 15 ou 20 ans).
U
- Usufruit
- Droit de percevoir les revenus d'un bien sans en être propriétaire. En SCPI, souvent acquis par des personnes morales.
V
- Valeur de Reconstitution (VR)
- Valeur réelle de la SCPI : actif net réévalué + droits et frais. Le prix de souscription doit rester dans un tunnel de ±10 % autour de la VR.
Prêt à passer à la pratique ?
Maintenant que vous maîtrisez le vocabulaire, simulez votre premier investissement SCPI et découvrez les revenus potentiels.