Montage
Détenir des SCPI en SCI :
avantages et montage
La SCI est un outil patrimonial puissant pour structurer vos investissements en SCPI. Fiscalité à l'IS ou à l'IR, transmission facilitée, effet de levier du crédit : ce guide décrypte chaque aspect du montage pour vous aider à prendre la bonne décision.
Pourquoi loger des SCPI dans une SCI ?
Acheter des parts de SCPI en direct, c’est simple et efficace. Mais au-delà d’un certain montant ou dès qu’un objectif de transmission entre en jeu, la Société Civile Immobilière (SCI) devient un levier patrimonial difficile à ignorer. Elle offre trois avantages majeurs que la détention directe ne permet pas.
Premièrement, la SCI permet de choisir son régime fiscal : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Ce choix modifie radicalement la taxation des revenus et des plus-values, et ouvre la porte à l’amortissement comptable à l’IS, un mécanisme qui peut réduire l’impôt à zéro pendant des années.
Deuxièmement, la SCI facilite la transmission du patrimoine. Vous pouvez démembrer les parts de la SCI (et non les parts de SCPI elles-mêmes), ce qui simplifie considérablement les donations et évite de solliciter l’agrément de chaque société de gestion.
Troisièmement, la SCI peut emprunter pour acquérir des SCPI, et les intérêts d’emprunt sont déductibles du résultat de la société. C’est l’effet de levier du crédit combiné à une enveloppe juridique sur mesure.
Imposition des revenus SCPI : SCI à l'IS vs personne physique (TMI 30 %)
À l'IS au taux réduit de 15 %, la SCI permet de diviser par 3 l'imposition courante sur les revenus SCPI. L'imposition sur les plus-values à la sortie viendra compenser en partie cet avantage.
Simulateur SCPI
Simulez votre
investissement
Estimez vos revenus potentiels en quelques secondes. Ajustez le montant et la durée selon votre projet pour obtenir une projection personnalisée.
Estimer mon rendement en SCPIinvestissement
SCI à l’IR vs SCI à l’IS : le choix fondamental
Lors de la création d’une SCI, vous devez opter pour un régime fiscal. Par défaut, la SCI est transparente fiscalement (IR) : les revenus remontent directement chez les associés, qui les déclarent dans leur propre imposition. En optant pour l’IS, la SCI devient un sujet fiscal autonome : elle paie l’impôt sur ses bénéfices et les associés ne sont imposés que s’ils se distribuent des dividendes.
Ce choix est irréversible pour l’IS. Une SCI à l’IR peut opter pour l’IS, mais le retour à l’IR est impossible (sauf dans les 5 ans suivant l’option, sous conditions). Autant dire qu’il faut bien réfléchir avant de cocher la case.
| Critère | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Imposition des revenus SCPI | Barème IR (TMI + 17,2 % PS) chez chaque associé | IS : 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 % |
| Amortissement des parts | Non autorisé | Oui, amortissement sur 20 à 30 ans |
| Déduction des charges | Intérêts d'emprunt déductibles des revenus fonciers | Intérêts + amortissement + frais de comptabilité |
| Plus-value à la revente | Régime des PV immobilières des particuliers (abattement pour durée) | PV professionnelle = prix de cession - valeur nette comptable (pas d'abattement durée) |
| Distribution des bénéfices | Transparente : les revenus sont réputés distribués | Dividendes taxés au PFU (30 %) ou barème IR au choix |
| IFI | Parts de SCI dans l'assiette IFI (prorata immobilier) | Idem, la SCI à l'IS n'exonère pas d'IFI |
| Comptabilité | Comptabilité simplifiée (recettes/dépenses) | Comptabilité en partie double, bilan annuel obligatoire |
| Souplesse à la sortie | Exonération totale de PV après 22 ans (IR) / 30 ans (PS) | Pas d'exonération : PV calculée sur valeur nette comptable |
| Transmission | Valeur des parts = valeur vénale des SCPI détenues | Valeur des parts peut être réduite par le passif et la trésorerie |
Taux IS réduit de 15 % applicable aux PME dont le CA est inférieur à 10 M€ et dont le capital est détenu à 75 % par des personnes physiques (conditions cumulatives).
Conseil gratuit
IR ou IS pour votre SCI ? Faites le bon choix
Un conseiller analyse votre situation fiscale, vos objectifs patrimoniaux et votre horizon pour vous recommander le régime fiscal adapté.
SCI à l’IS : l’amortissement, le mécanisme clé
C’est l’argument principal de la SCI à l’IS pour détenir des SCPI. En comptabilité IS, les parts de SCPI sont inscrites à l’actif du bilan et peuvent être amorties sur leur durée d’utilisation estimée, généralement 20 à 30 ans. Cet amortissement constitue une charge comptable qui vient réduire, voire annuler, le résultat fiscal de la SCI.
Concrètement, la SCI déduit chaque année une fraction du prix d’acquisition des parts de son résultat imposable. Si cette charge d’amortissement est supérieure aux revenus perçus, le résultat fiscal tombe à zéro : la SCI ne paie pas d’IS.
Exemple : 500 000 € de SCPI dans une SCI à l’IS
Investissement
500 000 €
Parts de SCPI diversifiées
Taux de distribution
4,5 %
Soit 22 500 € / an de revenus
Amortissement annuel
25 000 €
Sur 20 ans (500 000 / 20)
| Poste | Montant / an |
|---|---|
| Revenus SCPI bruts | +22 500 € |
| Charge d'amortissement (500k / 20 ans) | -25 000 € |
| Résultat fiscal | -2 500 € |
| IS dû | 0 € |
Résultat : la charge d’amortissement (25 000 €) est supérieure aux revenus (22 500 €). Le résultat fiscal est négatif : la SCI ne paie aucun IS pendant 20 ans. Les revenus restent dans la SCI et peuvent être réinvestis.
Simulation indicative, hors frais de gestion de la SCI et hors prélèvements sociaux. Le taux de distribution n’est pas garanti et peut varier d’une année sur l’autre.
Le déficit fiscal de la SCI à l’IS (ici -2 500 €/an) est reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs. En pratique, tant que l’amortissement dépasse les revenus, la SCI ne paie pas d’IS.
Estimez le rendement de vos SCPI en quelques clics
SCI à l’IS : le piège de la sortie
L’amortissement a un prix. Lorsque la SCI revend ses parts de SCPI ou qu’elle est liquidée, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable , c’est-à-dire le prix d’acquisition diminué de tous les amortissements pratiqués. Plus vous avez amorti, plus la valeur comptable est basse, et plus la plus-value imposable est élevée.
Contrairement au régime des plus-values immobilières des particuliers (SCI à l’IR), il n’existe aucun abattement pour durée de détention à l’IS. Que vous déteniez vos parts 5 ans ou 30 ans, la taxation est identique.
Exemple de sortie après 20 ans d’amortissement
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'acquisition initial | 500 000 € |
| Amortissements cumulés (20 ans x 25 000 €) | -500 000 € |
| Valeur nette comptable | 0 € |
| Prix de cession (hypothèse : valeur stable) | 500 000 € |
| Plus-value imposable (cession - VNC) | 500 000 € |
| IS sur la PV (15 % sur 42 500 € + 25 % sur le reste) | ~120 750 € |
Et ce n’est pas fini : une fois l’IS payé par la SCI, si les associés veulent récupérer le solde, la distribution des dividendes est soumise au PFU de 30 % (ou au barème IR + PS). La double imposition IS + PFU peut atteindre 45 à 50 % de la plus-value brute.
La SCI à l’IS est un outil de capitalisation, pas de sortie. Elle est pertinente si votre objectif est de réinvestir les revenus et de transmettre la SCI sans la liquider. Si vous prévoyez une revente à terme, la SCI à l’IR est souvent plus avantageuse grâce aux abattements pour durée de détention.
Comparez les SCPI avant de structurer votre SCI
Taux de distribution, stratégie, frais : identifiez les SCPI les plus adaptées à votre montage.
Transmettre son patrimoine SCPI via la SCI
La SCI est probablement le meilleur véhicule pour organiser la transmission de parts de SCPI entre générations. Le mécanisme repose sur le démembrement des parts de la SCI elle-même, et non des parts de SCPI détenues par la société.
Vous donnez la nue-propriété des parts de la SCI à vos enfants tout en conservant l’usufruit (et donc les revenus). Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains des enfants, sans droits de succession supplémentaires.
L’avantage par rapport au démembrement direct de parts de SCPI est double :
- Pas besoin d’agrément de la société de gestion pour le démembrement des parts de SCI. En direct, chaque SCPI doit approuver le démembrement, ce qui alourdit la procédure.
- Gestion centralisée : un seul acte de donation pour transmettre l’ensemble du portefeuille SCPI, même s’il est composé de 10 SCPI différentes.
La valeur des parts de SCI données en nue-propriété est calculée selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI. Plus le donateur est jeune au moment de la donation, plus la décote de nue-propriété est importante.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
Barème fiscal de l’article 669 du CGI. La valeur de la nue-propriété transmise est celle retenue pour le calcul des droits de donation.
Structurez votre transmission avec un conseiller
Démembrement de SCI, donation de nue-propriété, optimisation des abattements : chaque famille a une stratégie optimale. Faisons le point ensemble.
SCI et crédit : l’effet de levier structuré
La SCI peut emprunter en son nom propre pour acquérir des parts de SCPI à crédit. Les intérêts d’emprunt sont déductibles du résultat de la société, que ce soit à l’IR (en charges des revenus fonciers) ou à l’IS (en charges déductibles du bénéfice).
L’emprunt contracté par la SCI présente un avantage supplémentaire pour la transmission : la dette réduit la valeur nette des parts de la SCI. Si vous donnez la nue-propriété des parts pendant la phase de remboursement, la base taxable de la donation est diminuée du montant du capital restant dû.
Exemple : SCI à l’IS empruntant 300 000 €
Emprunt SCI
300 000 € sur 20 ans
Taux : 3,8 %, Mensualité : ~1 790 €
Revenus SCPI annuels
13 500 € / an
TD : 4,5 %, Soit ~1 125 € / mois
Les loyers SCPI couvrent environ 63 % de la mensualité de crédit. L’effort d’épargne mensuel des associés s’élève à environ 665 €. À l’IS, les intérêts d’emprunt et l’amortissement des parts viennent en déduction : le résultat fiscal de la SCI est nul voire négatif pendant toute la durée du crédit.
La garantie exigée par la banque est généralement un nantissement des parts de SCPI détenues par la SCI, complété par la caution personnelle des associés. Certaines banques financent la SCI plus facilement que le particulier en direct, car le véhicule professionnel offre plus de visibilité sur les flux.
Montage sur mesure
Votre projet de SCI + SCPI accompagné de A à Z
Choix du régime fiscal, sélection des SCPI, montage du financement, rédaction des statuts : un conseiller coordonne l'ensemble de votre projet patrimonial.
30 min • Gratuit
Profils
SCI à l'IR ou à l'IS : quel montage pour quel profil ?
SCI à l'IR : redistribuer les revenus
Vous souhaitez distribuer les revenus SCPI à des associés peu ou pas imposés (enfants majeurs, conjoint sans revenus). Les revenus remontent dans leur déclaration à leur propre TMI. Pertinent aussi si vous visez une détention longue (> 22 ans) pour profiter des abattements sur plus-values.
SCI à l'IS : capitaliser sans impôt
Vous n'avez pas besoin des revenus immédiats et souhaitez les réinvestir dans la SCI. L'amortissement neutralise l'IS pendant des années. Idéal pour se constituer un patrimoine à transmettre sans passer par la case liquidation.
SCI familiale : transmettre progressivement
Vous voulez anticiper la transmission en donnant la nue-propriété des parts à vos enfants. Fonctionne aussi bien à l'IR qu'à l'IS. La SCI centralise la gestion et simplifie les donations successives avec renouvellement des abattements tous les 15 ans.
Le choix dépend de votre TMI, de votre besoin de revenus immédiats, de votre horizon de détention et de votre stratégie de transmission. Un diagnostic personnalisé est indispensable.
Simulateur SCPI
Simulez votre
investissement
Estimez vos revenus potentiels en quelques secondes. Ajustez le montant et la durée selon votre projet pour obtenir une projection personnalisée.
Simuler mon rendement en SCPIinvestissement
Coûts de création et obligations d’une SCI
Une SCI n’est pas un montage gratuit. Avant de vous lancer, chiffrez les frais fixes et les contraintes administratives annuelles.
Rédaction des statuts
1 000 à 3 000 € avec un avocat ou un notaire. Des plateformes en ligne proposent des tarifs inférieurs (300-800 €), mais la personnalisation des clauses (répartition des pouvoirs, agrément, démembrement) mérite un professionnel.
Immatriculation au RCS
Environ 70 € de frais de greffe + publication d'annonce légale (150-250 € selon le département).
Comptabilité annuelle (IS)
1 500 à 3 000 € / an pour un expert-comptable. La SCI à l'IS impose une comptabilité en partie double, un bilan et un compte de résultat annuels, une liasse fiscale. Obligatoire et non négociable.
Comptabilité annuelle (IR)
Moins contraignante : une comptabilité de trésorerie suffit. Le coût est plus faible (500-1 000 € / an), voire nul si vous la tenez vous-même.
Assemblée générale annuelle
Obligatoire pour approuver les comptes et décider de l'affectation du résultat. Le PV d'AG doit être consigné dans un registre.
Déclarations fiscales
SCI IR : déclaration 2072 (revenus fonciers de la société). SCI IS : liasse fiscale 2065 + déclarations de TVA si applicable. À déposer chaque année dans les délais.
Seuil de rentabilité : les frais annuels d’une SCI à l’IS (comptabilité + formalités) tournent autour de 2 000 à 3 500 €. En dessous de 150 000 à 200 000 € de parts SCPI, l’économie fiscale liée à l’amortissement ne compense pas toujours ces frais. L’analyse au cas par cas est indispensable.
Diagnostic gratuit
Votre SCI a-t-elle un intérêt pour votre situation ?
En 30 minutes, un conseiller analyse votre patrimoine, votre fiscalité et vos objectifs pour déterminer si la SCI est le bon véhicule, et quel régime choisir.
Checklist avant de créer une SCI pour détenir des SCPI
Définir votre objectif principal
Capitalisation à long terme, transmission anticipée, optimisation fiscale, protection du conjoint ? L'objectif dicte le régime (IR ou IS) et la rédaction des statuts.
Évaluer le montant minimum d'investissement
En dessous de 150 000 à 200 000 € de parts SCPI, les frais de fonctionnement de la SCI (surtout à l'IS) peuvent absorber l'avantage fiscal. Faites le calcul avant.
Choisir le régime fiscal (IR ou IS)
L'option pour l'IS est quasi irréversible. Analysez votre TMI actuel, votre besoin de revenus, votre horizon de détention et votre stratégie de sortie avant de trancher.
Rédiger des statuts sur mesure
Clause de démembrement, répartition des pouvoirs entre gérant et associés, conditions d'agrément, modalités de cession : les statuts doivent anticiper tous les scénarios.
Prévoir le budget de fonctionnement annuel
Comptabilité (1 500-3 000 € à l'IS), AG, déclarations fiscales. Intégrez ces charges dans votre simulation de rentabilité.
Identifier les SCPI compatibles avec le montage
Toutes les sociétés de gestion n'acceptent pas les souscriptions par des SCI. Vérifiez les conditions et les éventuelles restrictions avant de créer la structure.
Anticiper la stratégie de sortie
SCI à l'IS : envisagez-vous de liquider un jour la société, ou de transmettre les parts ? La réponse conditionne tout le montage. À l'IR, la question se pose moins grâce aux abattements pour durée.
Consulter un professionnel
Avocat fiscaliste, notaire ou conseiller en gestion de patrimoine : la création d'une SCI pour détenir des SCPI implique des choix structurants qui méritent un accompagnement.
Comparez les SCPI avant de structurer votre SCI
Questions fréquentes sur la SCI et les SCPI
Peut-on créer une SCI seul pour investir en SCPI ?
Non. Une SCI requiert au minimum deux associés. Vous pouvez associer votre conjoint, un enfant majeur ou tout autre membre de votre famille, même avec une part symbolique du capital.
L'option pour l'IS est-elle vraiment irréversible ?
Depuis 2019, une SCI peut renoncer à l'IS dans les 5 premières années suivant l'option. Au-delà de ce délai, le choix est définitif. En pratique, revenir en arrière implique des conséquences fiscales complexes, mieux vaut considérer l'option IS comme un engagement de long terme.
La SCI à l'IS exonère-t-elle d'IFI ?
Non. Les parts de SCI détenant des actifs immobiliers (dont les SCPI) restent dans l'assiette de l'IFI, quel que soit le régime fiscal de la SCI. La SCI à l'IS ne procure aucun avantage en matière d'IFI.
Quel est le capital social minimum d'une SCI ?
La loi n'impose aucun minimum. En pratique, un capital de 1 000 à 10 000 € est courant. Le capital peut être constitué d'apports en numéraire ou en nature (parts de SCPI déjà détenues, par exemple).
Toutes les SCPI acceptent-elles d'être souscrites par une SCI ?
La grande majorité des SCPI acceptent les souscriptions de personnes morales, dont les SCI. Certaines sociétés de gestion demandent des documents complémentaires (statuts, Kbis, bénéficiaires effectifs). Vérifiez systématiquement avant la création de la SCI.
Peut-on apporter des parts de SCPI déjà détenues en direct à une SCI ?
Oui, par un apport en nature. L'opération nécessite une évaluation des parts et déclenche la fiscalité des plus-values au niveau de l'apporteur (comme une cession). Ce n'est pas toujours avantageux si les parts ont pris de la valeur.
SCI ou démembrement direct : que choisir ?
Le démembrement direct de parts de SCPI est plus simple et moins coûteux (pas de frais de SCI). La SCI est pertinente quand vous détenez plusieurs SCPI, que vous souhaitez emprunter, ou que vous anticipez des donations multiples. Les deux outils peuvent aussi se combiner.
Prêt à structurer votre investissement SCPI ?
Simulez votre rendement en quelques clics ou comparez les meilleures SCPI du marché pour alimenter votre future SCI.