Analyse de marché
Les SCPI vont-elles
remonter ?
Après les ajustements de prix de 2023-2024 provoqués par la remontée des taux, le marché des SCPI est-il en train de se stabiliser ? Ce guide analyse les facteurs de reprise, distingue les SCPI résilientes des SCPI fragilisées, et vous donne les clés pour investir dans le bon timing.
2023-2024 : que s’est-il réellement passé sur le marché des SCPI ?
La question revient en boucle chez les investisseurs : les SCPI vont-elles remonter ? Pour y répondre honnêtement, il faut d’abord comprendre ce qui s’est passé. Entre mi-2022 et fin 2023, la Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs de 0 % à 4,5 %, un resserrement monétaire d’une rapidité sans précédent. Cette hausse a provoqué un recalibrage des valorisations immobilières dans toute l’Europe, et les SCPI n’y ont pas échappé.
Concrètement, les expertises immobilières réalisées fin 2023 ont conduit certaines sociétés de gestion à baisser le prix de part de leurs SCPI, parfois de 8 à 17 %. Les plus touchées ont été les grosses SCPI historiques investies massivement en bureaux franciliens, un secteur frappé par la double peine : hausse des taux et montée du télétravail qui a réduit la demande locative.
Mais il serait faux de dire que « les SCPI ont baissé ». En réalité, environ un tiers des SCPI ont ajusté leur prix de part à la baisse. Les deux tiers restants ont maintenu ou augmenté leur valorisation. Les SCPI européennes, les SCPI diversifiées récentes et les SCPI spécialisées en logistique ou en santé ont, pour la plupart, traversé cette période sans dommage. Certaines ont même affiché des rendements record, supérieurs à 6 ou 7 %.
Variation du prix de part des SCPI (2022-2024)
Variations indicatives moyennes. Certaines SCPI ont mieux résisté que d'autres.
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Le mécanisme derrière la baisse des prix de part
Pour comprendre si les SCPI vont remonter, il faut saisir le mécanisme qui les a fait baisser. Tout part du lien entre taux d’intérêt et valeur des actifs immobiliers. Quand les taux montent, le rendement exigé par les investisseurs sur l’immobilier augmente aussi. Pour qu’un immeuble qui génère les mêmes loyers offre un rendement plus élevé, son prix doit baisser. C’est un mécanisme mécanique, pas une crise fondamentale.
Les SCPI font évaluer leur patrimoine chaque année par des experts indépendants. Quand ces expertises révèlent une baisse de la valeur des immeubles, la société de gestion est tenue d’ajuster le prix de part si l’écart avec la valeur de reconstitution dépasse un certain seuil. C’est ce qui s’est produit en 2023 pour une trentaine de SCPI. L’AMF a d’ailleurs encouragé cette transparence, considérant qu’un prix de part surévalué est plus dangereux qu’un ajustement sincère.
Chronologie des événements clés
Première hausse des taux BCE (0 % → 0,50 %)
Début de la remontée, marché immobilier encore confiant
Taux BCE atteint 4,50 %, pic du cycle
Expertises immobilières en baisse, premières décotes de prix de part
Vague de baisses de prix de part (environ 30 SCPI)
Baisses de 5 à 17 %, principalement bureaux IDF
Première baisse des taux BCE (4,50 % → 4,25 %)
Signal de retournement, regain de confiance progressif
Taux BCE à 3,00 %, cycle baissier confirmé
Stabilisation des valorisations, collecte en reprise
Poursuite attendue des baisses de taux BCE
Conditions favorables à une remontée progressive des valorisations
Le point essentiel : les loyers perçus par les SCPI n’ont globalement pas baissé. Le taux de distribution moyen du marché est resté au-dessus de 4,5 % en 2024. Ce sont les valorisations patrimoniales qui se sont ajustées, pas les revenus. Pour un investisseur qui ne revend pas ses parts, l’impact immédiat se limite à une baisse de la valeur de revente théorique, tandis que les dividendes continuent d’être versés normalement.
Nuance importante : une baisse du prix de part n’est pas une perte réalisée tant que vous ne vendez pas. Si vous conservez vos parts et continuez de percevoir des revenus, votre rendement courant augmente mécaniquement (même dividende rapporté à un prix de part plus bas). C’est contre-intuitif, mais la baisse a rendu certaines SCPI plus attractives pour les nouveaux investisseurs.
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Les 6 facteurs qui soutiennent une remontée des SCPI
Plusieurs signaux convergent pour indiquer que le point bas est probablement derrière nous. Voici les facteurs concrets qui plaident en faveur d'une reprise progressive.
Baisse des taux directeurs BCE
La BCE a entamé un cycle de baisse de ses taux directeurs depuis juin 2024. Les taux sont passés de 4,50 % à 3,00 % fin 2024, et la tendance baissière devrait se poursuivre en 2025. C'est le facteur le plus déterminant pour les valorisations immobilières.
Rendement immobilier redevenu attractif
Avec la baisse des taux obligataires, l'écart de rendement (spread) entre l'immobilier et les obligations se reconstitue. L'immobilier redevient compétitif face aux placements sans risque, ce qui attire à nouveau les investisseurs institutionnels.
Nouvelles SCPI sans stock décôté
Les SCPI créées récemment achètent des actifs aux prix post-correction, sans patrimoine ancien surévalué à traîner. Elles bénéficient d'un point d'entrée favorable et offrent des rendements élevés dès le départ (souvent 6 à 8 %).
Diversification européenne renforcée
La part des investissements européens dans les SCPI ne cesse de croître. Les marchés allemand, néerlandais, irlandais et espagnol offrent des fondamentaux solides et une fiscalité avantageuse (pas de prélèvements sociaux de 17,2 %).
Collecte en reprise
Après un ralentissement marqué en 2023, la collecte nette des SCPI est repartie à la hausse en 2024. Les investisseurs reviennent progressivement, attirés par des rendements élevés et des prix de part ajustés. La confiance se reconstruit.
Ajustements de prix déjà réalisés
Les SCPI qui devaient baisser ont déjà ajusté leur prix de part. L'essentiel de la correction est derrière nous. Les valorisations actuelles intègrent le nouveau contexte de taux, ce qui limite le risque de nouvelles baisses significatives.
Quel rendement espérer dans le contexte actuel ?
SCPI résilientes vs SCPI fragilisées : les profils types
Toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne. La crise de 2023-2024 a révélé des lignes de fracture claires entre les SCPI qui résistent et celles qui souffrent. Ce tableau synthétise les caractéristiques qui font la différence.
| Critère | SCPI résilientes | SCPI fragilisées |
|---|---|---|
| Géographie | Europe (Allemagne, Pays-Bas, Irlande, Espagne) | France, surtout bureaux Île-de-France |
| Secteur | Logistique, santé, commerce de proximité, résidentiel | Bureaux classiques, centres commerciaux vieillissants |
| Ancienneté | SCPI récentes (créées après 2019-2020) | Grosses SCPI historiques avec stock ancien |
| Taille | Capitalisation modérée (200 M€ - 1 Md€) | Très grosses capitalisations (> 3 Md€) peu agiles |
| Frais | Frais réduits ou sans frais d'entrée | Frais de souscription élevés (> 10 %) |
| Politique de distribution | Distribution soutenable, RAN constitué | Distribution excessive puisant dans les réserves |
Les SCPI qui ont le mieux traversé la tempête partagent des caractéristiques communes : un patrimoine récent acheté à des prix raisonnables, une diversification géographique (notamment européenne), des secteurs porteurs (logistique, santé, commerces de proximité) et une taille qui leur permet d’être agiles dans leurs investissements.
À l’inverse, les SCPI les plus touchées sont souvent d’anciennes SCPI de très grande taille, massivement investies en bureaux parisiens ou franciliens, avec un patrimoine acquis au sommet du cycle immobilier. Leur remontée dépendra de leur capacité à céder les actifs les plus fragiles et à réinvestir dans des typologies plus porteuses.
Attention aux raccourcis : une SCPI qui a baissé de 15 % n’est pas nécessairement une mauvaise SCPI. Elle a peut-être simplement fait preuve de transparence en ajustant son prix au plus juste. À l’inverse, une SCPI qui n’a pas baissé malgré un patrimoine en bureaux IDF pourrait retarder un ajustement inévitable. Regardez la valeur de reconstitution, pas seulement l’évolution du prix de part.
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Faut-il attendre la reprise pour investir ?
C’est la question que posent la majorité des investisseurs en ce moment. Et la réponse est non, pour plusieurs raisons fondamentales. En matière d’investissement, essayer de « timer le marché » est presque toujours une erreur. Celui qui attend que les prix remontent achètera plus cher que celui qui investit maintenant, par définition.
Voici les arguments concrets qui plaident en faveur d’un investissement dans le contexte actuel, plutôt que d’attendre une hypothétique reprise.
Les décotes actuelles sont une opportunité, pas un danger
Les SCPI qui ont ajusté leur prix de part offrent aujourd'hui un point d'entrée plus attractif. Acheter après une correction de 10-15 %, c'est bénéficier d'un potentiel de revalorisation important si les prix remontent à terme. C'est exactement le principe de l'investissement : acheter bas pour profiter de la remontée.
Les SCPI récentes achètent au meilleur prix
Les SCPI créées récemment investissent dans des actifs aux prix post-correction. Elles n'ont pas de stock ancien surévalué à gérer. Leur portefeuille est constitué d'immeubles achetés dans des conditions favorables, ce qui leur donne un avantage structurel pour les années à venir.
Le rendement est distribué immédiatement
Même si le prix de part n'a pas encore remonté, les SCPI continuent de verser des dividendes. Le taux de distribution moyen reste supérieur à 4,5 %, et les meilleures SCPI distribuent 6 à 8 %. Chaque trimestre passé à attendre est un trimestre de revenus perdus.
Personne ne sait quand le marché repartira
Attendre le « bon moment » suppose de savoir exactement quand le marché va remonter. Or, personne ne le sait. Quand la reprise sera visible pour tous, les prix auront déjà intégré les bonnes nouvelles. Le meilleur moment pour investir, c'est quand votre situation personnelle le permet et que l'horizon est suffisamment long.
Le facteur temps : sur un placement recommandé pour 8 à 10 ans, la question du timing d’entrée pèse beaucoup moins que le choix des SCPI et l’optimisation fiscale. Un investisseur qui entre « au mauvais moment » mais reste 10 ans aura presque toujours un meilleur résultat que celui qui attend 2 ans et reste 8 ans.
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Stratégies
4 stratégies pour investir en SCPI dans le contexte actuel
Investir dans des SCPI récentes
Les SCPI créées après 2019-2020 n'ont pas de stock ancien décôté. Elles achètent des actifs aux prix d'aujourd'hui, après la correction, et bénéficient d'un avantage structurel. Leurs rendements de lancement sont souvent supérieurs à 6 %.
Privilégier les SCPI européennes
Les SCPI investies en Europe (Allemagne, Pays-Bas, Irlande, Espagne) combinent deux avantages : une diversification géographique qui réduit le risque et une fiscalité allégée grâce à l'absence de prélèvements sociaux (17,2 %) sur les revenus étrangers. C'est un double levier de performance.
Profiter des décotes en nue-propriété
Acheter en nue-propriété une SCPI dont le prix de part a baissé, c'est cumuler deux décotes : la décote temporaire du marché et la décote structurelle du démembrement (30 à 40 % sur 10-15 ans). À l'échéance, vous récupérez la pleine propriété avec un potentiel de revalorisation important. Zéro fiscalité pendant la durée du démembrement.
Diversifier les typologies
Ne concentrez pas votre investissement sur un seul secteur. La crise a montré que les bureaux franciliens étaient le maillon faible, tandis que la logistique, la santé et les commerces de proximité ont résisté. Un portefeuille de 3 à 5 SCPI couvrant différents secteurs et zones géographiques offre la meilleure protection.
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Perspectives 2025 : à quoi s’attendre ?
Les signaux sont plutôt encourageants pour le marché des SCPI en 2025. La baisse des taux directeurs de la BCE devrait se poursuivre, ce qui soutiendra progressivement les valorisations immobilières. La collecte nette est repartie à la hausse, signe que les investisseurs retrouvent confiance. Et les SCPI les plus fragiles ont déjà réalisé l’essentiel de leurs ajustements.
Toutefois, la reprise ne sera ni uniforme ni immédiate. Certaines SCPI mettront plusieurs années à retrouver leur niveau d’avant 2023, si elles y parviennent. D’autres, notamment les SCPI récentes et européennes, n’ont jamais baissé et continueront probablement sur leur lancée. Le marché des SCPI est en train de se polariser entre les gagnants et les perdants de cette crise.
Court terme (2025)
- Stabilisation des prix de part
- TD moyen toujours > 4,5 %
- Poursuite de la baisse des taux BCE
- Quelques revalorisations ponctuelles
Moyen terme (2026-2027)
- Remontée progressive des valorisations
- Accélération de la collecte
- Nouvelles SCPI en forte croissance
- Consolidation du marché
Long terme (2028+)
- Retour possible aux niveaux pré-crise
- Marché assaini et plus transparent
- SCPI récentes devenues des références
- Rendements stabilisés autour de 5-6 %
Notre conviction : le marché des SCPI sort renforcé de cette période d’ajustement. Les SCPI qui ont su s’adapter (diversification européenne, secteurs résilients, gestion active du patrimoine) sont mieux positionnées que jamais. Pour les investisseurs, le contexte actuel offre une fenêtre d’opportunité rare : des rendements élevés, des prix ajustés et un cycle de baisse des taux favorable.
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Risques et points d’attention
Si les perspectives sont encourageantes, il serait irresponsable de présenter la remontée des SCPI comme une certitude. Plusieurs risques doivent être intégrés dans votre réflexion. Pour une analyse complète, consultez notre guide peut-on perdre de l’argent avec une SCPI.
Rebond des taux directeurs
Si l'inflation repart à la hausse, la BCE pourrait interrompre ou inverser son cycle de baisse des taux. Ce scénario, peu probable à ce stade, prolongerait la période de pression sur les valorisations immobilières et retarderait la remontée des prix de part.
Correction supplémentaire sur certaines SCPI
Quelques SCPI n'ont peut-être pas encore pleinement ajusté leur prix de part à la réalité de leur patrimoine. De nouvelles baisses ponctuelles ne sont pas exclues, notamment pour les SCPI très exposées aux bureaux franciliens obsolètes.
Risque de liquidité en période de défiance
Si la confiance ne revient pas assez vite, les délais de revente des parts pourraient rester élevés pour certaines SCPI à capital variable. Les SCPI à capital fixe sont encore plus exposées à ce risque, avec un marché secondaire parfois atone.
Toutes les SCPI ne remonteront pas
Certaines SCPI souffrent de problèmes structurels (patrimoine obsolète, secteurs en déclin, taille trop importante pour pivoter) qui ne se résoudront pas avec la seule baisse des taux. Il est possible que quelques SCPI ne retrouvent jamais leur valorisation d'avant 2023.
Rappel réglementaire : les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les projections présentées dans ce guide sont fondées sur des hypothèses qui peuvent ne pas se réaliser. Investir en SCPI comporte des risques : risque de perte en capital, risque de liquidité, revenus non garantis. Toute décision doit être précédée d’un entretien avec un conseiller en investissements financiers (CIF).
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Questions fréquentes sur la remontée des SCPI
Les SCPI vont-elles remonter en 2025 ?
Les conditions sont réunies pour une stabilisation puis une remontée progressive : la BCE a entamé un cycle de baisse de ses taux directeurs, les valorisations immobilières se sont ajustées, et la collecte repart à la hausse. Mais toutes les SCPI ne remonteront pas au même rythme. Les SCPI européennes, récentes et diversifiées sont les mieux positionnées.
Toutes les SCPI ont-elles baissé en 2023-2024 ?
Non. Environ un tiers des SCPI ont baissé leur prix de part, principalement celles exposées aux bureaux franciliens. Beaucoup de SCPI européennes, logistiques, de santé et récentes ont maintenu ou augmenté leur prix de part. Il est essentiel de distinguer la situation SCPI par SCPI.
Faut-il attendre que les SCPI remontent pour investir ?
Attendre la reprise pour investir revient à acheter après que les prix ont déjà remonté, donc plus cher. Les SCPI récentes achètent actuellement des actifs à des prix décotés, ce qui constitue un avantage structurel. Le rendement est distribué dès l'investissement, même si le prix de part n'a pas encore rebondi.
Quelles SCPI privilégier dans le contexte actuel ?
Les SCPI récentes (créées après 2020) qui n'ont pas de stock décôté, les SCPI européennes qui bénéficient d'une fiscalité allégée, et les SCPI diversifiées sur plusieurs secteurs porteurs (logistique, santé, commerce de proximité). Parmi les profils à privilégier : les SCPI européennes diversifiées et les SCPI sans frais d'entrée à rendement élevé.
La nue-propriété est-elle une bonne stratégie en période de décote ?
Oui, c'est même l'une des meilleures opportunités du moment. Acheter en nue-propriété une SCPI dont le prix de part a baissé cumule deux décotes : la décote temporaire du marché et la décote structurelle du démembrement (30-40 %). À l'échéance, vous récupérez la pleine propriété à un prix potentiellement bien supérieur.
Combien de temps faudra-t-il pour que les SCPI retrouvent leur niveau d'avant 2023 ?
Pour les SCPI qui ont perdu 10 à 17 % de leur valeur, le retour au niveau d'avant-crise pourrait prendre 3 à 5 ans, selon la vitesse de la reprise immobilière et l'évolution des taux. Certaines ne retrouveront peut-être jamais leur niveau si leur patrimoine est structurellement inadapté. D'autres SCPI n'ont jamais baissé et continuent de performer.
Les taux de distribution ont-ils baissé en même temps que les prix de part ?
Pas nécessairement. Le taux de distribution moyen du marché est resté supérieur à 4,5 % en 2024. Certaines SCPI ont même augmenté leur distribution malgré la baisse du prix de part, car les loyers perçus sont restés stables. Le rendement courant est donc resté attractif pour les investisseurs en place.
Prêt à investir dans les SCPI les mieux positionnées ?
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